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关于房产税,你了解多少?

2017-08-23 15:20:49 任宏艳

本文导读:

房产税列入立法计划,离最终制定并颁布有关税法,又近了一步。当然,列入立法计划,并不意味着会按期颁布,许多法律一再被列入计划,从最初列入计划,到最终颁布,往往要经过很长时间,目前还在改革的增值税,也曾被列入立法计划。房产税因列入人大立法计划,社会关注度进一步提高,有人担心成本增加,有人盼着房价下跌。本文试图简要分析一下,开征房产税的理论基础、现实条件和潜在影响。

  房产税列入立法计划,离最终制定并颁布有关税法,又近了一步。当然,列入立法计划,并不意味着会按期颁布,许多法律一再被列入计划,从最初列入计划,到最终颁布,往往要经过很长时间,目前还在改革的增值税,也曾被列入立法计划。房产税因列入人大立法计划,社会关注度进一步提高,有人担心成本增加,有人盼着房价下跌。本文试图简要分析一下,开征房产税的理论基础、现实条件和潜在影响。

 

一、开正房产税的理论基础

  有人认为土地所有权属于国家,土地使用权最长70年,开征房产税似乎缺乏理论依据。房产税以财产为征收对象,属于财产税。开征房产税的理论依据,可以从以下几个角度分析:

  1、从税收和缴税的原因分析:之所以出现税收,是因为出现了公共权力,公共权力是维持一个社会发展必须的,每个社会成员让出包括经济利益在内的部分私权,形成公共权力,公共权力为全体社会成员提供公共服务。
政府征税是为了维持公共权力的运转,公民纳税实际是购买公共服务。纳税多少与享受的公共服务有一定联系。公共服务的内容之一是提供安全保障,仅从享受安全保障服务而言,财产价值大的,自公共服务中获益更多,缴纳更多的税收,理论上是讲得通的。

  2、从税制设计的原理分析:征税是政府参与收入分配的一种手段,是政府收入的主要来源。经济是基础,税收来自社会成员各类经济活动创造的收入。与收入有关的过程,可以分为收入创造、收入分配、收入保有,每个阶段,政府都可以参与分配。在收入的创造阶段,不管是否有利润,征收流转税,如增值税、营业税等。在收入的分配阶段,如果有利润,税法称为所得,征收所得税。在收入的保有阶段,形成了各类财产,征收财产税。3、从征收的可行性分析:对多数纳税人而言,价值最大的财产是房子,最容易被税局掌握的,也是房子。尽管房子价值不断变化,如何确定房产税的计税依据,有一定难度,但这并不是不可克服的障碍,有公开市场价格的,按照公开市场价格,没有公开市场价格的,可以评估确定,开征房产税,在技术上是可行的。

 

二、开征房产税的现实条件

  房产税并不是一个新的税种,早在上世纪50年代,就有房产税的法规,目前对企业也在征收房产税,但是对个人非营业用房暂时免征房产税。房产税属于财产税,但是很长一段时期,城市居民的房子,都不是个人财产,都是单位分配的,产权属于单位。因此,不具备对个人征收房产税的条件。随着住房制度改革的不断推进,住房基本实现商品化,房屋的产权,逐渐转到个人手中,这为开征财产税性质的房产税,提供了必要的前提条件。

 

三、开征房产税的影响 

  因为利益攸关,许多人关注房产税。有的人,是担心开征房产税增加自己的负担,有的人,是盼着房价下跌,希望开征房产税,能迫使持有房产的人出售房产,进而能压低房价。不过,开征房产税的影响,可能没有想象的那样大。1、房产税对于持有房屋的影响如果开征房产税,对房屋拥有者,难免增加一部分负担。但如果对自住的住房,免征房产税,仅对用于出租的住房征收房产税,增加的成本,有望通过提高房租的方式转嫁一部分。2、房产税对于房价的影响开征房产税对房价,尤其是二手房价格的影响,在于是否会迫使房屋持有者出售住房,导致房价下跌。这种可能性不大,原因有以下三个: 

  一是价格主要取决于供求状况。中国的城镇化进程远没有结束,城市的住房需求,远远没有到饱和的程度,尽管在部分城市出现供过于求的状况,但是整体来看,长期来看,供不应求,可能是一个长期的状况,尤其是北上广等一线城市。即使部分人可能因房产税出售住房,但因此而增加的供给,到底能否成为促使房价下跌的原因,也值得怀疑。基于对整体供求状况的判断,因征收房产税导致房价下跌的可能性不大。

  二是从税收的价格影响来看。征税不是减少收入,就是增加成本。开征房产税,对住房拥有者而言,如果对租金征收,减少收入,如果对房产原值征收,增加持有成本。无论是收入的减少,还是成本的增加,都可能导致租金的上涨或房价的上涨。通过征税降价,有点抱薪救火。

  三是从征收房产税的目的看,开征房产税首先不是调控房价的一个措施,而是保证财政收入的一个措施。随着土地的减少,土地财政难以长期为继,而随着居民房产的普及,开征房产税将成为财政收入的一个稳定来源。当然,价格变动的原因非常复杂,就像股价,既有看多,也有看空,至于开征房产税,对房价的影响到底是上涨还是下跌,不好判断,但是可以判定的是,影响不会太大,尤其是很难下跌。

 

 

 

任宏艳
任宏艳

民主建国会会员,中国人民大学工商管理学硕士,注册税务师、高级会计师,北京联合大学财税与金融研究所特聘研究员,民主建国会全国工商联支部副主委,民主建国会西城区委会员服务部副部长,中关村社会组织联合会创业创新专委会负责人,北京知诚中小企业财税与金融服务促进会秘书长。

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